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叶檀高效保障房机制应减少寻租空间米保

发布时间:2019-11-22 16:15:31 阅读: 来源:酸洗铁红厂家

叶檀:高效保障房机制应减少寻租空间

北京首个摇号自住型商品房网站通道爆棚,说明需求者多、性价比高。目前北京申请经适房、限价房轮候家庭约有13万户,具有购房资格的家庭远超此数。如果未来放开户籍限制,需求更加爆棚。

北京自住型商品房应该向上海共有产权房看齐,相比而言,上海的方式寻租空间更小,公平而高效。

北京首个摇号自住型商品房网站通道爆棚,说明需求者多、性价比高。目前北京申请经适房、限价房轮候家庭约有13万户,具有购房资格的家庭远超此数。如果未来放开户籍限制,需求更加爆棚。

自住型商品房仍留有太大的寻租空间。自住型商品房5年后可以入市,政府允许购买者获得资产溢价。阳光100置业集团常务副总裁范小冲的计算,“以一套同 区位的商品住宅和自住型商品房为例,普通商品房的起始售价为1万元/平方米,那么自住型商品房的售价仅为7000元/平方米。假设5年后两种住房的售价都 为12000元/平方米,那么普通商品房在5年后上市交易的话,每平方米可获利2000元。如果不是唯一一套住房,还需要缴纳20%的差额个税,每平方米 能获利1600元。而自住型商品房5年后可上市,扣除30%上缴财政的收益,每平方米可收益3500元。”

只要有高额溢价就有大量寻 租。按照北京《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》第六款,购房人取得房屋所有权证5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房 价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房。如果免除其他所得税等, 只征收30%的土地差价,自住房价格越低差价越小。参照经济适用房非常不公平,购买者可以享受低价,可以享受低税,还可以享受资产增值收益,摆明了是刺激 大家一起去分食大餐。

经济适用房覆辙在前,之所以出现大量寻租就是溢价太高,而国内的信用控制系统又跟不上,现在居然通过自住型商品房的方式,再放7万套,让600多万个家庭中的7万个家庭获益。而其他购买商品房的人,则成为托底房地产价格的冤大头。

目前北京有经适房、两限房、公租房、商品房,再加上自住型商品房,种类已经十分混乱。以往的经适房也好,单限房也好,都出现过各种寻租现象。之所以如此 混乱,就是因为理论不切实际的想法,不接地气,对信用过于乐观,想给低收入阶层公租房,想给夹心层房地产增值的资本利得,如果制定政策者了解情况,那就不 得不让人怀疑向购买者放水究竟是为什么?

相比而言,上海解决夹心层的共有产权房思路要清晰得多。解决夹心层,用的是共有产权房的模式,大大降低了寻租空间。

共有产权的规则是清明的。按照约定,以购买时价格占相同地段、质量的普通商品住宅市场价格的比例约定产权份额,在《经济适用住房预售合同》中约定,并在房地产登记信息中予以载明。一般而言,上海当地政府占30%~40%的产权,60%~70%的产权归个人。

共有产权房最大的优势是减少寻租空间,住满5年后上市转让,住房保障机构享有优先回购权,住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款,仅这一条就 把市场溢价寻租的路子给堵得死死的。由于产权共有,购房者出售经适房时,只有两种选择,或者优先转让给共有产权人,也就是地方政府,或者向政府按当时的市 价购买产权获得完整产权,这样一来,其收益大大降低。

严厉而清晰的规则好处明显。共有产权房推出后门槛一再降低,获益者大大增加;公积金借款毫无阻碍对夹心层更加有利;开发商明确利润率与回款周期,不再出现购地退地的现象;保障房建设资金有了保障,可以实现周转,对未来的中低收入群体有利。

难以执行的规则与可观的收益,诱惑寻租与投机,建立高效的保障房机制,需要的不是给低收入者资产品溢价,而是让他们拥有体面的居所,住者有其居,而非居者有其屋。在现行的信用环境下,规则越直白明确,简单易行,寻租空间越小,中低收入群体获利越大。

上海已经想通了这一点,而北京还在绕弯。

来源:每日经济新闻

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